El mercado entra en acción

A pocos días de comenzar el otoño 2011, época en la que el año empieza a tener mayor movimiento luego del receso estival, los desarrolladores y operadores coinciden en que el mercado de los countries ofrece un panorama favorable que permite ser optimista de cara a lo que vendrá.

Si bien aún hay muchas consultas, aseguran que las decisiones de la gente no tardarán en llegar. Algunos se inclinarán por la compra de terrenos y otros por las casas.

“El panorama es bueno y, a pesar de los feriados largos y el comienzo de clases, suponíamos un mejor nivel de visitas para después de Semana Santa; sin embargo, se superaron las expectativas en ese sentido”, sostiene Julio Piedralba, titular de Coto Consultora y director comercial de Chacras La Primavera Golf, emprendimiento ubicado en el partido de Luján.

Mientras tanto, Maximiliano Granito, gerente de Ventas de Chacras del Oeste, empresa que desarrolló La Cecilia, El Espinillo (ambas en el partido de Luján) y Chacras de San Andrés (San Andrés de Giles), entre otros, dijo: “Aún el mercado se encuentra expectante. Será vital cómo se plantee el panorama electoral en el país”.

María Laura Lemos, de la Inmobiliaria Bullrich, sucursal Pilar, opinó: “El movimiento está en alza, fundamentalmente en la zona de Pilar, donde se suman a la oferta nuevos proyectos y también más servicios, como centros comerciales y locales, lo que genera mayor movimiento en el sector. En estos primeros meses de 2011 se nota una oferta y demanda sostenidas, sobre todo en proyectos premium”.

Se buscan servicios

Los desarrollos con todos los servicios tientan a la demanda, que no sólo prioriza los ubicados en la zona norte, como hace años, sino que busca áreas como el Oeste y el Sur, que cada vez cobran más importancia.

Haydée Burgueño, de Burgueño & Asociados, indicó: “El año empezó con buenas perspectivas; incluso podemos afirmar que los inversores son los que más consultas realizan y en general se deciden con bastante rapidez; compran tierra para generar nuevas propuestas, si son inversores grandes, o unidades para renta en el pozo si buscan preservar sus ahorros”.

“Los consumidores finales consultan mucho y miran todos los proyectos del mercado; habitualmente compran en los countries o barrios terminados, en cuanto a infraestructura, y por estrenar o en su etapa final, pero la gran mayoría suele alquilar”, agregó.

En este aspecto, en algo se asemeja la opinión de Diego Richini, socio y manager de El Metejón, a pocos metros del kilómetro 51 de la Autopista Ezeiza-Cañuelas, en Vicente Casares: “En la actualidad, hay un buen número de consultas, pero notamos algo distinto con relación al último año: es muy pareja la cantidad de preguntas de interesados tanto locales como de posibles compradores del exterior; hasta 2010, el extranjero tenía un 70% de compras. Por otra parte, tenemos una gran demanda de alquiler, sobre todo en la temporada de polo, si bien la oferta de casas disponibles en nuestro lugar es escasa”.

En este caso, en El Metejón se hace mucho hincapié en el polo, y es muy común que los visitantes compren o alquilen para estar cerca, en una zona con mucha tradición en este deporte, próximo a clubes como La Dolfina y el country La Martona, entre otros.

Perfil y valores

La financiación es un tema para tener presente. A este tema se refiere Roberto Mateo, de Mateo Propiedades: “Hay varios desarrollos que ofrecen financiación, tanto propia como bancaria, factor que sigue siendo atractivo para quien percibe los inmuebles como un buen refugio para colocar los ingresos mensuales”.

Acerca de la respuesta y el perfil de los que motorizan la demanda, Mateo explica: “Siempre los lotes se venden en mayor número, ya que los valores por unidad son más bajos y los desarrollistas ofrecen financiación también para las casas y, en los pocos casos que se financian, el crédito es por plazos más cortos.”

Para Lemos, con mayoría de desarrollos en el partido de Pilar, el público que compra es variado. “Están los que comienzan con su primera vivienda y tienen la posibilidad de comprar condominios en algunos casos con financiación de 20 meses; también quienes compran para fin de semana, vivienda permanente, y como inversión segura en ladrillos, ya sea para vivienda, oficinas o locales comerciales.”

Hay que tener presente que en los últimos meses se han trazado o inaugurado varios centros comerciales en el partido pilarense, como Paseo Champagnat, por ejemplo, por lo que la zona además de atraer proyectos de vivienda en el verde interesa en gran medida a los inversores que piensen en proyectos para proveer servicios a una zona que avanza.

En cuanto a los valores de los terrenos, los precios no aumentaron. Por ejemplo, El Metejón financia a sus compradores de lotes a 10 años en dólares sin interés.

Un aspecto que se planificó en El Metejón debido a la inflación y la suba constante de los precios: se tomó la decisión de no construir más casas, que en 2006 tuvieron un costo de 600 dólares por m2 aproximadamente, mientras que en la actualidad los valores de la construcción están entre 1200 y 1400 dólares por metro cuadrado. “De alguna forma, aspiramos a que se vendan lotes, y también asesoramos al comprador en la construcción de su casa”, comentó Richini.

Sobre este tema Burgueño expresó: “Los lotes no aumentan y se consiguen muy buenas ubicaciones financiadas. Las construcciones nuevas, aunque moderadamente, van acompañando la inflación, pero las unidades usadas mantienen su precio más tiempo que las nuevas”.

En la actualidad, de los desarrollos que comercializa Burgueño & Asociados los condominios con buena relación precio-calidad tienen muy buena demanda. Entre los ejemplos se halla La Madrugada (en el kilómetro 46 del ramal Pilar de la Panamericana), con un avance importante en la construcción. “Tiene un valor de venta de 1000 dólares el metro cuadrado, algo que también permite obtener una renta muy ventajosa para el que compre para invertir”, dice Haydée Burgueño.

Distinto es el perfil de la gente que compra en La Cecilia o en Chacras de San Andrés, donde se trata de propuestas de lotes amplios vinculados con las chacras. “En su mayoría son para vivienda de fin de semana, aunque tenemos algunos compradores para inversión”, destaca Granito.

En estas propuestas, en El Espinillo, Carlos Keen, partido de Luján, se comercializan los últimos lotes en venta desde 25.000 dólares, y los últimos dos con vista a la cancha de golf, desde 33.000. Se trata de lotes de 2000 m2 con posesión inmediata y por los que no se cobra comisión inmobiliaria. En ambos casos se ofrece un plan de pagos que permite abonar un 20% de anticipo y el saldo en 24 cuotas fijas iguales sin interés.

También Compañía de Tierras del Oeste tiene La Cecilia, próxima a Carlos Keen, en la que se comercializan los últimos cinco lotes de 3500 m2 desde 36.000 dólares, y de 6000 m2 desde 45.000 dólares. Son terrenos con entrega inmediata que se pueden abonar con un 50% de anticipo y el saldo en 20 cuotas.

En La Primavera, el precio de los lotes se calcula desde 30.000 dólares y se pueden pagar un 30% al firmar el boleto y el saldo en 30 cuotas en dólares sin interés. Son superficies que arrancan en 3000 m2 promedio. “Las expensas encarecieron un poco por los efectos de la inflación; sufren ajustes por los insumos y salarios. Los proyectos más demandados son los que se diferencian por calidad, cantidad de árboles e infraestructura. Este último punto es importante porque si bien el público quiere actividades deportivas, se piensa en que no encarezcan demasiado las expensas, que es lo que sucede en los countries, obligados a sostener infraestructura deportiva en algunos casos sobredimensionada”, dice Piedralba.

En la mayoría de los barrios y countries, el precio de las expensas supera los 320 pesos por mes. “Han subido al ritmo de los sueldos, sobre todo del personal de seguridad, que es lo que más influye en su valor”, precisa Burgueño.

Megaemprendimiento

Darío Garbarino, representante de Sepimo, la empresa que desarrolla Area 60, de amplias superficies en el kilómetro 64, entre los partidos de Brandsen y La Plata, dice que hay buen movimiento en el mercado. “El último sábado inauguramos el clubhouse familiar, lo que contribuye en la consolidación de la primera etapa de venta. Fue el primero de muchos lanzamientos e inauguraciones que tendremos este año. La Reserva Escondida (conformada por 15 barrios y lotes promedio desde 1500 m2, en 500 ha) tiene una amplia oferta deportiva”, cuenta.

Otra situación que favorece el desarrollo del mercado de esta zona del Sur es la consolidación de la ruta 2 como acceso clave.

Este es un año de crecimiento, donde también tienen previsto inaugurar la cancha profesional de 18 hoyos diseñada por Emilio Serra. “También el comienzo de obra del proyecto El Borgo dentro del megaemprendimiento y un proyecto de housing para acompañar la venta de lotes con un importante valor agregado, como la construcción de la vivienda”, amplía Garbarino.

En el proyecto se ofrecen lotes de 1500 m2 desde 51.000 dólares. La financiación permite abonar el lote en 36 meses sin anticipo, interés ni comisión inmobiliaria. Las fracciones poseen entrega inmediata y corresponden a las áreas 1 y 2 de la Reserva Escondida, el sector sur del desarrollo.

El futuro

Con un año con muchas novedades y las elecciones presidenciales por delante, los brokers consideran que el panorama es alentador.

“Este año vamos a lanzar dos proyectos residenciales, uno comercial y un hotel con residencias, ya que los inversores y desarrollistas siguen, aunque con moderación, entusiasmados con nuevos proyectos”, cuenta Mateo, que en especial se desenvuelve en la zona oeste, con proyectos ubicados entre los partidos de Luján, General Rodríguez y Moreno.

Por José Luis Cieri
De la Redacción de LA NACION

SEMBLANTES

Protagonista

Silvina Campos Aguirre compró hace poco un lote en un proyecto ubicado entre los partidos de Exaltación de la Cruz y Zárate. “Veníamos ahorrando con mi esposo y finalmente pudimos concretar la operación. Para construir tendremos tiempo y lo más probable es que se inicien las obras en la próxima primavera”, cuenta.

Crecimiento

Aunque los especialistas indiquen que el mercado inmobiliario no estará perjudicado este año por las elecciones, otros consideran que hasta julio habrá movimiento, pero tal vez después, cuando se acerque la fecha, aquellos que invierten, sobre todo como refugio de dinero, lo destinen hacia otros sectores.

Alza

En los únicos proyectos en los que hubo algunos aumentos considerables de los lotes es en los que hay pocos terrenos en venta y que están más consolidados